اعتبار حقوقی مبایعه نامه در معاملات مسکن و مستغلات

قبل از ورود به بحث اصلی باید دانست که هر نوشته‎ای که برای اقامه دعوی یا دفاع از دعوایی که علیه شخص در دادگاه قابل استناد باشد، سند نامیده می شود. از این رو مبایعه نامه یا قولنامه نیز در این تعریف جای گرفته و سند نام می گیرد. اما سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی مانند مأموران اداره مالیات، راهنمایی و رانندگی و ... در حدود صلاحیت شان و بر طبق قانون تنظیم شده باشد، رسمی است و اگر نوشته ای که سند نامیده می شود فاقد یکی از این اوصاف باشد، سند عادی نام دارد. پرسش: اگر یک اداره دولتی برای اجاره مکان اداری اش با دیگری قرارداد اجاره تنظیم کند آیا این نوشته، (اجاره نامه) سند رسمی محسوب می شود؟ پاسخ: همان طور که در بالا اشاره شد اگر نوشته ای فاقد یکی از سه شرط گفته شده فوق الف) توسط مأمور دولت، ب) در حدود وظیفه قانونی، ج) با رعایت مقررات قانونی و تشریفات مربوط تنظیم شود، آن نوشته سند رسمی محسوب نمی شود. بنابراين اسنادی که در ادارات دولتی در مورد قراردادهای اجاره تنظیم می شود اسناد رسمی نیستند زیرا تنظیم اجاره نامه جزء وظایف اداری آنان به حساب نمی آید. پرسش: مبایعه نامه ها یا قولنامه های تنظیمی در بنگاههای معاملات مسکن و املاک چه نوع سندی هستند؟ پاسخ: با تعریفی که از سند رسمی شد پر واضح است که این گونه نوشته ها سند رسمی محسوب نمی شوند و سندی عادی هستند حتی اگر مفاد آن با ماشین تایپ شده باشد و داراي آرم و مهر مخصوص اتحادیه مشاورین املاک باشد. پرسش: بیع نامه یا قولنامه و یا اجاره نامه های عادی تنظیمی توسط اشخاص یا بنگاهها چه فرقی با اسناد رسمی دارند؟ پاسخ: اسناد رسمی مزایای بیشتری نسبت به اسناد عادی دارند. برای مثال سند رسمی در باره طرفین معامله و وراث آنان دارای ارزش و اعتبار است و یا اینکه کسی که سند رسمی در دست دارد می تواند بدون مراجعه به دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای اجراییه کند. برای نمونه دارنده سند ازدواج بدون آنکه نیاز به مراجعه به دادگاه و صدور حکم از مراجع قضایی داشته باشد با تقدیم درخواست می تواند مهریه مندرج در آن را به اجرا گذارد و یا در مقابل سند رسمی طرف مقابل نمی تواند منکر آن شود و فقط می تواند نسبت به آن ادعای جعل کند و اگر ادعای جعل کرد بار اثبات آن برعهده اوست و ... پرسش: آیا فرقی بین مبایعه نامه و قولنامه وجود دارد؟ پاسخ: در این باره در یک عبارت خلاصه می توان گفت که قولنامه تعهد بر انجام معامله است و یک حق رجحان برای کسی که تعهد به نفع او شده به وجود می آورد و فروشنده را ملزم می کند تا برابر تعهد قولی که به خریدار داده است تحت شرایطی که با یکدیگر به توافق رسیده اند، عقد بیع را انجام دهد. ولی در بیع نامه هدف متعاملین انجام بیع است نه تعهد بر انجام آن، و جمله صریحی که بیان این مقصود را تحکیم می دهد، عبارتست از اینکه در مبایعه نامه گنجانده شود: صیغه شرعیه ایجاب و قبول حین تنطیم قرارداد جاری گردید. پرسش: چنانچه شخصی آپارتمانی را از دیگری در قالب بیع نامه در سند عادی معامله کند ولی بعداً متوجه شود که فروشنده قبل یا بعد از معامله با وی با شخص ثالثی معامله کرده است چه وضعیتی پیش می آید؟ پاسخ: فرض كنید آقای «س» یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی 7/34 را با آقای «ك» طی مبایعه نامه عادی مورخ 20/5/1386 معامله کرده است ولی پس از انجام معامله و حتی پرداخت قسمت عمده از ثمن معامله متوجه می شود که فروشنده آقای «س» آن را با سند رسمی به آقای «م» فروخته است. در این جا دو حالت وجود دارد. اگر معامله با آقای «ک» یعنی خریدار آپارتمان با سند عادی قبل از انجام معامله رسمی ما بین آقای «س» و آقای «م» منعقد شده باشد در این حالت آقای «ک» می تواند با مراجعه به دادگستری و پس از اثبات معامله به تاریخ مقدم تقاضای ابطال معامله رسمی مابین «س» و «م» را با تقدیم دادخواست حقوقی بنماید و حتی اگر ثابت شود معامله ما بین او و آقای «س» مقدم بر معامله رسمی بوده می تواند با شکایت کیفری و با وجود سایر شرایط لازم به عنوان کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر از او شکایت کند و اگر آقای «م» یعنی خریدار رسمی آپارتمان نیز از موضوع اطلاع داشته و با علم و آگاهی از معامله قبلی مبادرت به انجام معامله با آقای «س» کرده باشد، قابل تعقیب کیفری می باشد. در حالت دوم امکان دارد که آقای فروشنده قبل از انجام معامله با سند عادی با آقای خریدار آپارتمان را با سند رسمی به آقای «م» فروخته باشد که در این حالت چون تاریخ سند رسمی مقدم بر تاریخ سند عادي است دیگر نمی توان معامله رسمی را باطل کرد و خریدار آپارتمان با سند عادی (مبایعه نامه) می تواند به عنوان فروش مال غیر از آقای «س» (فروشنده) شکایت کند و دادگاه در صورت احراز وقوع جرم و سوء نیت آقای «س» علاوه بر صدور حکم به محکومیت وی به حداقل یک سال حبس و جزای نقدی معادل ثمن معامله، او را نيز محكوم به بازپرداخت ثمن معامله به خریدار می کند و در این حالت لازم نیست برای باز پس گیری ثمن معامله دادخواست حقوقی تقدیم کند و یا هزینه دادرسی مطابق آنچه که برای طرح دعاوی مالی در دادگستری مرسوم است، بپردازد. پرسش: اگر آپارتمانی با مبایعه نامه فروخته شود ولی در رهن بانک باشد آیا می توان فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کرد؟ پاسخ: در اینجا چند حالت متصور است. فرض کنید آقای «الف» یک واحد آپارتمان را به آقای «ب» می فروشد و آقای خریدار با علم به اینکه آپارتمان در رهن بانک قرار گرفته آن را معامله می کند در این حالت معامله بین الف و ب در صورتی صحیح و نافذ خواهد بود که به حقوق بانک لطمه وارد نکند زیرا عقد رهن برای بانک نسبت به آپارتمان حق تقدمی ایجاد می کند که می تواند از محل فروش آپارتمان طلب خود را استیفا کند و هر اقدامی که با این حق بانک در تعارض باشد قانونی نیست. اما اگر خریدار از این امر که آپارتمان در رهن بانک قرار گرفته آگاه نباشد می تواند علاوه بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی وی را به فک رهن نیز ملزم کند. چنانچه بعد از فروش آپارتمان فروشنده ای که با آقای «ب» با بیع نامه عادی معامله کرده، آن آپارتمان را در رهن بانک قرار دهد عمل او از مصادیق کلاهبرداری محسوب شده و تعقیب کیفری خواهد شد. پرسش: در حالت اول که خریدار با علم به اینکه آپارتمان در رهن بانک است آن را خریداری می کند برای فک رهن و تنظیم سند رسمی چه اقدامی باید انجام دهد؟ پاسخ: اگر خریدار آپارتمان به بانک مراجعه کند و تمام بدهی اقساطی را به صورت یکجا پرداخت کند مشکلی برای تنظیم سند رسمی پیش نخواهد آمد و چنانچه فروشنده آپارتمان در بیع نامه به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ملزم بوده، در صورت امتناع او خريدار مي تواند با تقدیم دادخواست حقوقی به طرفیت او طرح دعوی کند و با حکم دادگاه او را ملزم نماید. پرسش: ملکی که در رهن بانک است بدون اطلاع بانک با مبایعه نامه عادی به دیگری فروخته می شود، آیا در این حالت فروشنده مرتکب فروش مال غیر شده و به عنوان کلاهبردار قابل تعقیب است؟ پاسخ: همان طور که در پرسش قبلی توضیح داده شد با وقوع عقد رهن مالکیت مالک از بین نمی رود و بانک مالک آپارتمان یا ملکی که به رهن گذاشته شده نمی شود، بنابراین فروش و انتقال ملک یا آپارتمان در این حالت انتقال مال غیر محسوب نمی شود. پرسش: فرض کنیم خانم میرزایی با سند عادی آپارتمان خود را به آقای بهرامي می فروشد و با سند رسمی وکالت تمام اختیارات قانونی مانند انتقال سند و اقدام جهت رهن آپارتمان و غیره را به او واگذار می کند. آقای بهرامي ملک را به رهن بانک می گذارد و تمام اختیارات ناشی از وکالت نامه رسمی را با وکالت نامه جدید رسمی به آقای جوادی واگذار می کند و آپارتمان را با مبایعه نامه عادی به او می فروشد ولی سند رسمی هنوز به نام خانم میرزایی است و از طرفی آپارتمان در قبال بدهی­اش در رهن بانک است آقای جوادی در این حالت باید چه اقدامی انجام دهد؟ پاسخ: با توجه به اينكه بموجب سند عادی انتقال و مبایعه نامه عادی آپارتمان از سوی آقای بهرامي به آقای جوادی منتقل شده است و در صورت بروز مشكل آقای جوادی می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن به دادگاه تقدیم کند، برای همین خللي به اين معامله وارد نيست و این دعوی به طرفيت خانم میرزایی و آقای بهرامي طرح می شود. زیرا آپارتمان به نام خانم میرزایی در دفتر املاک به ثبت رسیده است و برابر قانون ثبت، دادگاه کسی را که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد مالک رسمی می شناسد و این انتقال باید از سوی مالک رسمی صورت گیرد. اگر آقای جوادی بدون اطلاع از اینکه آپارتمان در رهن بانک بوده با آقای بهرامي معامله کند می تواند الزام او را به فک رهن نیز بخواهد و اگر با علم و اطلاع بوده باشد می تواند با حفظ حقوق بانک تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی کند. در هر دو صورت دعوی باید به طرف خانم میرزایی و آقای بهرامي طرح و اقامه شود. پرسش: اگر در مبایعه نامه ای قید شود که خریدار چکی را به شماره ........ مبلغ ...... جهت الباقی ثمن معامله تحویل خریدار داده و در جریان معامله بین خریدار و فروشنده اختلاف پیش آید، می توان به استناد مبایعه نامه جلوی پرداخت چک را گرفت؟ یا صادر کننده چک را از تعقیب کیفری مصون نگاه داشت؟ پاسخ: همان طور که در نوشتار مربوط به چک توضیح داده شده، چک یک سند تجاری است که در صورت صدور آن مطابق مقررات صرفاً به واسطه وجود اختلاف حساب نمی توان از پرداخت وجه آن جلوگیری کرد. اما در مورد جرم تعقیب کیفری باید گفت که اگر ثابت شود تاریخ صدور چک مقدم بر تاریخ سررسید آن باشد برای مثال خریدار برای خرید آپارتمان آن را در تاریخ 10/2/1386 صادر می کند تا فروشنده دو ماه بعد یعنی تاریخ 10/4/86 وصول کند و به اصطلاح تاریخ سررسید چک را 10/4/86 قرار می دهد در این حالت صادرکننده چک برای اثبات اینکه چک وعده دار است می تواند به مبایعه نامه تنظیمی مابین خود و دارنده چک استنادکند. و همچنین است اگر فروشنده چک را به دیگری منتقل کرده باشد در این حالت نیز صادر کننده چک می تواند به مبایعه نامه تنظیمی استناد نماید. پرسش: آیا نوشتن مبایعه نامه عادي در برگه های چاپی ضروری است؟ پاسخ: خیر از نظر قانون چنین ضرورتی وجود ندارد ولی طرفین معامله باید به نکات زیر توجه داشته باشند: حتی المقدور قبل از انجام معامله با افراد مطلع و آگاه در امور حقوقی مشورت کنند. با اشخاصی که از وضعیت و موقعیت ملک یا آپارتمان مورد معامله اطلاع کامل دارند تحقیق کنند. هنگام تنظیم مبایعه نامه پس از درک عبارات و اصطلاحات آن را امضاء کنند.. از دادن چك سفید امضاء در اسناد خودداری کنند.. معامله در حضور دو نفر مطلع و معتمد آگاه و بی طرف صورت پذیرد. آیا می دانید که: قولنامه تعهد بر انجام معامله است و یک حق رجحان برای کسی که تعهد به نفع او شده به وجود می آورد و فروشنده را ملزم می کند تا برابر تعهد قولی که به خریدار داده است تحت شرایطی که با یکدیگر به توافق رسیده اند، عقد بیع را انجام دهد. ولی در بیع نامه هدف متعاملین انجام بیع است نه تعهد بر انجام آن. در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید، فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود. آیا می دانید که: هر نوشته ای که برای اقامه دعوی یا دفاع از دعوایی که علیه شخص در دادگاه قابل استناد باشد، سند نامیده می شود. از این رو مبایعه نامه یا قولنامه نیز در این تعریف جای گرفته و سند نام می گیرد. سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی مانند مأموران اداره مالیات، راهنمایی و رانندگی و ... در حدود صلاحیت شان و بر طبق قانون تنظیم شده باشد، رسمی است و اگر نوشته ای که سند نامیده می شود فاقد یکی از این اوصاف باشد، سند عادی نام دارد. آیا می دانید که: هنگام تنظیم قراداد مشارکت در ساخت در خصوص کیفیت مصالح و نمای ساختمان و غیره لازم است ضمیمه ای مستقل شامل نوع درجه مصالح پروژه، مشخصات داخل و خارجی ساختمانی که متعاقباً احداث خواهد شد، تهیه و در یکی از بندهای قولنامه تنظیمی در دفاتر مشاور مسکن و بنگاه های معاملات ملکی حتماً به جمله «قرارداد پیوست و ضمایم آن جزء لاینفک این بیع نامه میباشد» تصریح گردد. هم چنین لازم است مدت زمان اجرای قرارداد، از ابتدای زمان اخذ مجوز ساخت تا مرحله تحویل و بهره‌برداری با ذکر تاریخ دقیق روز، ماه و سال در قولنامه ذکر شود. به علاوه، مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت نیز که در تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و برای هر نقض تعهدی، جریمه تأخیر تعیین شود. آیا می دانید که: در ستون خالی ذیل هر قولنامه ای و حتی در ظهر (پشت) آن فرصتی جهت اضافه نمودن شروطی به غیر از موارد مندرج در متن اصلی آن، می باشد. آیا می دانید که: قولنامه نقل و انتقال خودرو، باید متضمن مشخصات طرفین معامله، موضوع معامله و شرایط آن با توافق یکدیگر باشد. این شرایط شامل مواردي است مانند: مشخصات کامل و جامع خودرو خريداري شده (مدل، رنگ، وسايل موجود خودرو، تک سوخت يا دوگانه سوز بودن آن و...)، تعهدات مربوط به بهای خودرو و چگونگی پرداخت آن از سوي خريدار، زمان تحويل خودرو (به همراه بيمه شخص ثالث و لوازم و ملحقات آن و ...) از سوي فروشنده به خريدار، توافق بر زمان و نحوه تعويض پلاک خودرو، تکليف فروشنده به پرداخت کليه بدهي‌هاي خودرو اعم از جریمه های رانندگی، عوارض سالانه شهرداري و ماليات، زمان حضور در دفترخانه و هر آنچه که عرف جهت منافع طرفین معامله ايجاب مي‌کند. در همین قرارداد بهتر است نحوه محاسبه یا میزان خسارتهای عدم رعایت تعهدات توسط طرفین نیز تعیین گردد. نهایتا طرفین باید پس از امضاء قرارداد را مبادله نمایند.