شناسه : 25568
ی., 12/13/2020 - 22:57
نویسنده : adminkhj
سرقفلی و مسائل آن

مباحث روز « سرقفلی و مسائل آن»

خیلی اوقات با آگهی ها و تابلوهایی با عبارت "سرقفلی این ملک واگذار می شود" یا "این ملک تجاری به فروش می رسد" روبرو می شویم که حسب نیاز و قدرت اقتصادی افراد و بسته به اینکه برای چه شغلی انتخاب شود، مورد خرید و فروش واقع می شود. اما باید توجه نمود روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد آپارتمانی که دارای کاربری تجاری است، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستأجر نامیده می شود، دور می زند. با این توصیف هر گاه در یک واحد تجاری بر اثر مرور زمان رونق کسب و کار در حرفه ای ایجاد شود، هنگام نقل و انتقال ملک صرف نظر از عین یا منافع آن، حقوقی برای ایجاد کننده آن از جمله شهرت و در مواردی، برند ایجاد می شود که در بازار امروزی دارای ارزش اقتصادی است.

حقوق مذکور تحت موضوع حق کسب و پیشه یا تجارت و نیز عنوان سرقفلی که در واقع دو مفهوم جداگانه است، در قوانین جاری به رسمیت شناخته شده و لیکن مهم ترین قانونی که به این امر اختصاص یافته، قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 است. این در حالی است که در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 که بر قرارداد های فعلی حاکم است، قانونگذار از مسئله حق کسب و پیشه فاصله گرفته و فقط حق سرقفلی را آن هم با حصول شرایطی به رسمیت شناخته است.
از طرف دیگر از آنجایی که از نظر قانون شهرداری تأسیس دفاتر برخی مشاغل در واحدهای مسکونی مجاز شناخته شده مسائل و احکام آن، موضوع این نوشتار می باشد که اینک به جزییات آن پرداخته می شود.

پرسش: تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه در چیست؟

به طور کلی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بعد از انعقاد قرارداد اجاره محل های تجاری به وجود می آید و در تعریف آن باید گفت سرقفلی وجهی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به غیر از اجاره بها، از مستأجر گرفته می شود، تا محل تجاری واگذار شود. در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستأجر به وجود می آید. بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملاٌ متفاوت می باشند. در قوانین قبل از سال 1376 هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه یا تجارت بوده است. اما به موجب قانونی که در سال مزبور وضع گردید از آن تاریخ در هر قرارداد اجاره ای که درخصوص اماکن تجاری منعقد شود، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما در شرایط فعلی، دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.

پرسش: مطابق قوانین جاری سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟
به موجب قانون سال 1376 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. هم چنین وی نیز می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
بعلاوه چنانچه مالک، سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، به هنگام تخلیه مستأجر اول حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
در بخش دیگری از این قانون آمده است، هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر است و در صورتیکه مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند، در این فرض مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.

پرسش: عدم پایبندی به ممنوع بودن انتقال مورد اجاره به غیر و یا تغییر شغل بدون اجازه مالک، چه آثاری دارد؟
طبق قرارداد های مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356، در فرض انتقال محل اجاره به مستأجر بعدی، ضمن اینکه حق فسخ اجاره نامه برای مالک به وجود می آید، مستأجر استحقاق دریافت نیمی از حق کسب و پیشه را دارد. بعلاوه در صورت تغيير شغل محل اجاره تجاري بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها مؤجر مي تواند تخليه محل را از مستأجر بخواهد و در صورت خودداري از طریق دادگاه وی را اجبار نماید، بلكه در اين صورت نیز هيچ مبلغي از بابت سرقفلي به مستأجر متخلف پرداخت نمي شود.
 
پرسش: چه اقدامات دیگری باعث اسقاط حق کسب و پيشه و سرقفلي مي شوند ؟

تعدي و تفريط؛ تعدي به معناي تجاوز از حدود اذن مالک يا اقدامي غير متعارف توسط مستأجر و تفريط به معناي عدم انجام تعهدات قراردادي يا متعارف براي حفظ مال ديگري مي باشد. هم چنین عدم پرداخت اجاره بهاء يکي ديگر از اسباب تخليه محل کسب مي باشد. در این صورت مالک ملک مي تواند با ارسال اظهارنامه ای نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نمايد. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلي براي بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننمايد، مالک ملک مي تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخليه ملک از طريق دادگاه يا اداره ثبت اقدام نمايد .

پرسش: آیا جهت انتقال واحد تجاری اخذ رضایت مالک شرط است؟
به طور قطع بلی؛ زیرا بر اساس قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356، اصل بر عدم حق واگذاری و انتقال مورد اجاره به غیر می باشد. لیکن مستأجر می تواند در قبال پرداخت حق مالکانه مؤجر به مبلغ عرف محل، و اخذ موافقت در این خصوص اقدام نماید. در غیر اینصورت چنانچه مستأجر موضوع اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق خواهد داشت از طریق دادگاه صالحه حكم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر را به اجرا در آورد، که البته مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق كسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت‌.

پرسش: هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مالک موافقت با آن نکند، تکلیف مستأجر چه می باشد؟
طبق قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356چنانچه مطابق قرارداد، حق انتقال سلب شده و یا اجاره‌ نامه‌ای‌ در بین نبوده و مالك راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل ‌تخلیه مورد اجاره‌، حق كسب و پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد. در غیر این صورت مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند، در این صورت دادگاه حكم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌ كننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیك ملك (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر، و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌ موجر نیز اعلام خواهد نمود. مستأجر جدید نیز از هر حیث نسبت به‌ تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.  البته هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حكم قطعی منافع مورد اجاره‌ با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حكم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
 
پرسش: ارزش سند رسمی در روابط طرفین قرارداد اجاره واحد های تجاری چه می باشد؟
از آنجایی که حق كسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل ‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود، لذا از این جهت اهمیت دارد که قرارداد اجاره واحد های تجاری، به صورت سند رسمی تنظیم شود.

پرسش: در صورتیکه مالک از تنظیم سند رسمی سرقفلی امتناع کند چه باید کرد؟
در این فرض مستأجر می تواند با هدف عينيت بخشيدن و تثبيت حق سرقفلي به دادگاه حقوقی محل ملک مراجعه و با طرح دعوی  الزام به تنظيم سند سرقفلي علیه مالک به حق قانونی خود دست یابد.

پرسش: اگر مالکی واحد مسکونی خود را به دیگری اجاره دهد و مستأجر از مکان مسکونی برای امور تجاری استفاده کند، چه برخوردی با وی می‌شود؟
با اثبات تخلف از مقررات شهرداری و اقدام برخلاف آنچه در پروانه ساختمانی درخصوص نوع استفاده از ساختمان آمده، چه این عمل توسط مالک و چه مستأجر صورت گیرد موضوع در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح و نسبت به تعطیلی محل کسب و تجارت اتخاذ تصمیم خواهد شد.

پرسش: ترکیب و اختیارات کمیسیون ماده 100 چه می باشد؟
این کمیسیون مرکب از سه عضو، یعنی یک نفر نماینده وزارت کشور و یک نفر از اعضای شورای شهر و یک قاضی دادگستری که پس از وصول درخواست شهرداری به طرف مقابل موضوع تخلفات ساختمانی را ابلاغ می‌کند تا ظرف ده ‌روز توضیحات و پاسخ خود را به کمیسیون کتباً اعلام کند. در پی انجام تشریفات مذکور، با حضور نماینده شهرداری بدون آنکه حق رأی داشته باشد موضوع مورد بررسی قرار می‌گیرد. در صورتی که برای کمیسیون ثابت شود که از واحد مسکونی بعنوان محل تجاری استفاده می‌شود با تعیین مهلت مناسب که حداکثر دو ماه خواهد بود در مورد تعطیلی محل مزبور ظرف یک ماه اتخاذ تصمیم می‌کند و این تصمیم به وسیله مأمورین شهرداری اجرا می‌شود.

پرسش: دائر کردن چه مشاغلی در واحد های مسکونی مجاز شمرده شده است ؟
برابر قانون شهرداری تأسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، مطب و مشاغل وابسته به آن از قبیل رادیولوژی و فیزیوتراپی، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی توسط مالک، تجاری محسوب نمی‌شود. بنابراین استفاده از اماکن مسکونی به ‌منظور راه‌اندازی کلینیک درمانی، آزمایشگاهی، طبی، تزریقات، داروخانه و درمانگاه خصوصی منعی ندارد.

پرسش: چنانچه تأسیس مشاغل فوق موجب ایجاد مزاحمت برای ساکنین واحد های مسکونی شود، چه راه حلی دارد ؟
اجازه استفاده از اماکن مسکونی جهت مشاغل مذکور در پاسخ سؤال قبلی منوط به این است که اگر فردی از ساکنان آن ساختمان مسکونی بتواند ایجاد مزاحمت ناشی از فعالیت حرفه‌ای را برای خود و دیگران ثابت كند و این مزاحمت عرفاً غیر قابل تحمل باشد، مانند رفت ‌و آمدهای غیر متعارف، حضور مداوم‌ مراجعین در راه پله ساختمان، سر و صدای غیر قابل ‌تحمل از جانب ایشان، انتقال بیماری به ساكنان ساختمان و.... در این شرایط حکم به تعطیلی واحد کسبی داده خواهد شد.

اگر انباری یا پارکینگ واحد های مسکونی برای امور تجاری اجاره داده شود، چه برخوردی می‌شود؟
واگذاری انباری و پارکینک نه تنها به افراد غیر عضو ساختمان ممنوع می باشد، بلکه اگر با تغییر کاربری به محل کسب تبدیل شود خلاف مقررات شهرداری و در نتیجه تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ طرح و سپس تعطیل خواهد شد.

حکم غرفه هایی که توسط شهرداری ها اجاره داده می شود، چیست؟
به موجب قوانین خاص به شهرداریهای کشور اجازه داده شده نسبت به واگذاری منافع قسمتی از پارکها، میادین و اموال عمومی متعلق به شهرداری به ‌اشخاص حقیقی و حقوقی با رعایت مصالح عمومی و دریافت اجاره بهای مناسب در قالب عقد قرارداد اقدام کنند. این‌گونه قراردادها از شمول مقررات مربوط به روابط مؤجر و مستأجر خارج و صرفاً مشمول مقررات قانون مدنی است.
در این ارتباط ماده واحده مصوب ۳ /۱۲ ۱۳۷۸ مقرر می دارد: کلیه اماکن نظیر غرفه و دکه ها، تالارها، غذاها خوری ها و سایر اماکن درآمدزا واقع در مراکز اقامتی، سیاحتی و تفریحی تحت نظارت و سرپرستی بنیاد مستعضفان و جانبازان و بنیاد شهید انقلاب اسلا می، سازمان ایرانگردی و جهانگردی و نیروهای مسلح که منافع آن قبل از تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶ تحت هر عنوان به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار شده است مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.
هم چنین قانون اصلاح لایحه قانونی احداث پایانه های مسافربری و ممنوعیت تردد اتومبیل های مسافربری برون شهری در داخل شهر تهران نیز حکایت بر آن دارد که واگذاری غرفه های پایانه ها مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر نبوده و حقوق کسب و پیشه برای متصرفین یا متصدیان آن ایجاد نخواهد کرد.
به علاوه، قانون واگذاری و تخلیه اماکن و محل ها در فرودگاه های کشور مصوب ۷/۲/ ۱۳۵۸ شورای انقلاب نیز حکایت بر آن دارد که: واگذاری اماکن و تاسیسات از قبیل دفتر کار شرکت ها و مؤسسات محل رستوران ها، تریا، فروشگاه، غرفه، کیوسک و زمین مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون محاسبات عمومی نبوده و از نظر تخلیه و تغییرات در طی انقضای مدت قرار داد و یا لزوم تخلیه به تقاضای سازمان هواپیمائی در استان، شهرستان محل یا جانشین او دستور تخلیه یا انجام تغییر را صادر می نماید. این قانون به موجب ماده ۳ آن عطف به ما سبق شده نسبت به کلیه اماکن و محل هائی هم که قبلاً در فرودگاه های کشور اجاره داده شده یا در تصرف اشخاص بوده تسری پیدا کرده است.
در نهایت قانون راجع به مستثنی شدن شهرداری تهران در مورد واگذاری قسمتی از پارک ها و میادین و اموال عمومی از عرصه و اعیان از شمول قانون مالک و مستاجر مصوب تیر ماه ۱۳۵۹ شورای انقلاب نحوه واگذاری اماکن مذکور را بر اساس قرار داد دانسته و تخلیه نیز تحت شرایطی بنا به تقاضای شهرداری از طریق دادستان انجام خواهد پذیرفت.

آیا در صورت تنظیم رابطه استیجاری بر مبنای قانون سال ۱۳۷۶ مستأجر حق سرقفلی دارد؟‌
اگر مالک، هنگام عقد قرارداد مبلغی بعنوان سرقفلی از ‌مستاجر دریافت کند، بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می‌ ‌تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت ‌عادله روز از مالک دریافت کند. در این خصوص چنانچه بین طرفین اختلاف باشد دادگاه بر اساس نظریه کارشناس، قیمت عادله روز را‌ ‌تعیین می کند.
 

آیا می دانید که:

روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد آپارتمانی که دارای کاربری تجاری است، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستأجر نامیده می شود، دور می زند.
سرقفلی وجهی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به غیر از اجاره بها، از مستأجر گرفته می شود، تا محل تجاری واگذار شود.
حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستأجر به وجود می آید. بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملاٌ متفاوت می باشند.
در قوانین قبل از سال 1376 هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه یا تجارت بوده است. اما به موجب قانونی که در سال مزبور وضع گردید از آن تاریخ در هر قرارداد اجاره ای که درخصوص اماکن تجاری منعقد شود، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما در شرایط فعلی، دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.
به موجب قانون سال 1376 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. هم چنین وی نیز می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
در صورت تغيير شغل محل اجاره تجاري بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها مؤجر مي تواند تخليه محل را از مستأجر بخواهد و در صورت خودداري از طریق دادگاه وی را اجبار نماید، بلكه در اين صورت نیز هيچ مبلغي از بابت سرقفلي به مستأجر متخلف پرداخت نمي شود.
برابر قانون شهرداری تأسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، مطب و مشاغل وابسته به آن از قبیل رادیولوژی و فیزیوتراپی، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی توسط مالک، تجاری محسوب نمی‌شود.
واگذاری انباری و پارکینک نه تنها به افراد غیر عضو ساختمان ممنوع می باشد، بلکه اگر با تغییر کاربری به محل کسب تبدیل شود خلاف مقررات شهرداری و در نتیجه تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ طرح و سپس تعطیل خواهد شد.

     
     

    نمونه قرارداد انتقال سرقفلی

    ماده 1– طرفين قرارداد 
    1-1 انتقال دهنده……….فرزند ……….به شماره شناسنامه ……….صادره از ………كدملي …………..متولد ……….ساكن.................................. 
    تلفن  …….
    با وكالت / قيوميت / ولايت / وصايت                        فرزند       
    به شماره شناسنامه                        متولد                                    به موجب
    1-2 انتقال گيرنده                    فرزند                       به شماره شناسنامه           صادره از                    كد ملي                             متولد                 ساكن                                                               تلفن
    با وكالت / قيوميت / ولايت / وصايت                        فرزند                      به شماره شناسنامه              متولد         
    ماده 2–موضوع و مشخصات مورد معامله  
    موضوع اين قرارداد انتقال كليه حقوق مالي اعم از قطعي و احتمالي انتقال دهنده نسبت به حق كسب و پيشه . تجارت و سرقفلي بوده كه مورد معامله عبارتست از        دانگ / يك باب                         داراي پلاك ثبتي شماره            فرعي از                       اصلي     
    قطعه             واقع در بخش             به مساحت                              متر مربع داراي سند مالكيت  به شماره سريال               صفحه                       دفتر                     بنام                      داراي حق اشتراك آب/ برق / گاز اختصاصي / اشتراكي / شوفاژ روشن / غير روشن / كولر / پاركينگ قطعه             به متراژ                  متر مربع  / انباري قطعه            به متراژ       متر مربع / تلفن داير به شماره        /غير داير و داراي پايان كار ساختمان شماره                مورخ     /      /    13  صادره از سوي شهرداري منطقه       مي باشد كه انتقال گيرنده مورد سرقفلي را رويت نموده و از كم و كيف آن از هر جهت اطلاع و آگاهي پيدا كرد .
    ماده 3 – قيمت معامله
    1-3 قيمت مورد معامله به طور مقطوع مبلغ          ريال معادل               تومان تعيين مي گردد .
    2-3 همزمان با اين توافق مبلغ            ريال معادل         تومان نقداَ / طي چك شماره               بانك                 شعبه         به فروشنده پرداخت گرديد . باقيمانده مبلغ                     ريال در زمان تنظيم سند در دفتر اسناد رسمي پرداخت خواهد شد .
    ماده 4 – شرايط مربوط به تنظيم سند
    1-4 طرفين متعهد شدند جهت تنظيم سند انتقال رسمي در تاريخ     /      /    13  در دفتر اسناد رسمي شماره             واقع در                                                      حاضر شوند و انتقال دهنده متعهد گرديد سند را بنام انتقال گيرنده يا هر كس كه انتقال گيرنده معرفي نمايد انتقال دهد. در ضمن اجراي تعهد به تنظيم سند از طرف فروشنده بنام انتقال گيرنده بعدي موكول به احراز انتقال از طريق ارائه قرارداد مي باشد . در صورت عدم حضور هر يك از طرفين در دفترخانه اسناد رسمي براي انتقال رسمي ، گواهي سردفتر مثبت تخلف نامبرده مي باشد .
    2-4 عدم ارائه مستندات و مدارك لازم جهت تنظيم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خريدار در حكم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذكور مجاز به صدور گواهي عدم حضور مي باشد .
    ماده 5 – شرايط تسليم مورد معامله
    1-5 انتقال دهنده موظف است مورد معامله را در تاريخ    /    /    13 با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسليم خريدار كند و هر گونه موانع در استيفاء و بهره برداري كامل از مورد معامله را بر طرف كند .
    2-5 در صورتيكه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابليت انتقال نداشته و اين عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد باشد . قرارداد باطل است و انتقال دهنده موظف است مبلغ دريافتي را به منتقل اليه مسترد كند .
    3-5 در صورتيكه معلوم گردد مورد معامله به هر علتي غير از عامل قوه قاهره مانند رهن بودن ، مستحق الغير بودن ، عمليات اجرائي دادگستري و يا اجراي اسناد رسمي ، غصبي بودن قانوناَ قابل انتقال به انتقال گيرنده نباشد . انتقال دهنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله، معادل                         ريال به عنوان خسارت به انتقال گيرنده بپردازد.
    ماده 6 – آثار قرارداد
    1-6 در صورتيكه حق انتقال سرقفلي به غير از شخص انتقال گيرنده سلب گردد . مشاراليه حق انتقال سر قفلي را به غير به هيچ عنوان نخواهد داشت .
    2-6 انتقال دهنده اقرار نمود كه مورد قرارداد مشمول مصادره اموال سرپرستي و در توقيف ، وثيقه غير نمي باشد و منافع آن نيز قبلا َ به ديگري واگذار نگرديده است . هرگاه كذب اقرار انتقال دهنده محرز گردد و از اين جهت به انتقال گيرنده خسارتي وارد گردد، متخلف مكلف به جبران خسارت وارده   مي باشد.
    3-6  انتقال دهنده در صورت استنكاف از تحويل مورد قرارداد مكلف است از بابت هر روز تاخير، مبلغ                 ريال به انتقال گيرنده پرداخت نمايد. تاديه خسارت مذكور مانع از انجام تعهد اصلي انتقال دهنده نمي باشد .
    4-6 انتقال گيرنده مكلف است تمامي قيمت مورد معامله را تا تاريخ     /     /     13    به انتقال دهنده تاديه نمايد. در غير اينصورت انتقال دهنده حق فسخ قرارداد را داشته و نيز مي تواند مبلغ                      وجه التزام از انتقال گيرنده دريافت نمايد.
    5-6  پرداخت كليه عوارض شهرداري و ماليات مشاغل و حق بيمه كارگران و كاركنان مانده از قبل و تا زمان تحويل همچنين تحصيل رضايت مالك و پرداخت حق مالكانه به مالك به عهده انتقال دهنده / انتقال گيرنده  مي باشد.  در حال حاضر ميزان مال الاجاره پرداختي به موجر (مالك ) مبلغ     ريال مي باشد كه هنگام تنظيم سند اجاره بها با توافق مستاجر جديد و مالك وقت تعيين خواهد شد.
    6-6  ماليات نقل و انتقال سرقفلي و اخذ پاسخ استعلامات ثبتي به منظور تنظيم سند انتقال سرقفلي ، به عهده انتقال دهنده / انتقال گيرنده خواهد بود.
    7-6 اصل كليه اسناد و مدارك نزد انتقال دهنده / انتقال گيرنده باقي ماند تا نسبت به كارهاي اداري آن اقدام نمايد و در حال حاضر فعاليت كسبي و كاري در مغازه / آپارتمان موصوف به صورت                      مي باشد.
    ماده 7 اين قرارداد در بردارنده انتقال قطعي و شرعي و تعهد طرفين به ايفاي تعهدات داده شده مي باشد و با توجه به مواد 10 و 190 و 219 قانون مدني بين طرفين منعقد گرديد.
    ماده  8اين قرارداد در تاريخ     /      /     13 در سه نسخه بين طرفين تنظيم ، امضاء و مبادله گرديد و هر سه نسخه داراي اعتبار يكسان است كه با تنظيم سند رسمي از درجه اعتبار ساقط است.

    بر اساس قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 در چه مواردی مؤجر می تواند دادخواست صدور حکم تخلیه یا فسخ اجاره را به دادگاه حقوقی تقدیم کند؟

    در صورت انتقال عین مستاجره توسط مستاجر بدون اذن و اجازه انتقال به غیر، کلاً یا جزئاً اعم از وکالت، نمایندگی، وصایت، هبه، ضمانت، اجاره، غیره...
    در صورت بهره برداری از منافع عین مستاجره برخلاف منظور تعیینی در اجاره نامه
    هرگاه مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد
    زمانی که عین مستاجره در مورد شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل تعیینی را تغییر دهد
    در صورت تعدی یا تفریط از مورد اجاره از سمت مستاجر
    در صورت عدم پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل بدون عذر قانونی توسط مستأجر و حتی عدم پرداخت اجاره بها ظرف ۱۰ روز از زمان ابلاغ اخطاریه دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه یا تودیع آن در صندوق دادگستری
    تخلیه به منظور احداث بنای جدید مشروط بر ارائه گواهی شهرداری و پروانه ساختمان
    تخلیه به منظور رفع احتیاج شخص موجر در جهت ایجاد کسب یا پیشه یا تجارت
    در صورتی که محل مورد اجاره مناسب برای سکونت موجر یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر مشار الیه باشد.

      - جهت توضیحات بیشتر به ص 78 به بعد "تخلفات ساختمانی در نظام حقوقی ایران" اثر زیداله صمدی قوشچی، انتشارات جنگل، چاپ چهارم، سال 1388 مراجعه فرمایید.

      0 دیدگاه

      افزودن دیدگاه جدید